Princippet for K/S modellen kort fortalt:

Udbyder stifter et kommanditselskab og indkøber gode, sunde og velbeliggende erhvervsejendomme med veletablerede lejere og fornuftige lejekontrakter  
til selskabet. Det drejer sig om ejendomme i størrelsesordenen 20-400 mio. kr.

Udbyder videresælger anparterne i k/S'et til maks. 10 investorer, der vælger en bestyrelse. Købsprisen for hver enkelt investor beløber sig typisk til 0,5% - 1,5% af ejendommens købspris (for en 10 % ejerandel). Resten af beløbet finansieres via lån. 

Investor hæfter begrænset, men personligt, for sin forholdsmæssige andel af lånene.

Udbyder hjemtager favorable lån for at finansiere købet af ejendommen og fortsætter med at administrere K/S’et og ejendommen. At investere i et K/S er en passiv investering, og der er ikke noget arbejde forbundet med at være investor. Investor kan dog deltage aktivt, hvis dette ønskes, f.eks. i Bestyrelsen for K/S'et eller med udvikling og optimering af ejendommen. 

Lejeindtægterne dækker udgifterne til driftsomkostninger samt renter og afdrag på lånene, hvorved der oparbejdes en stigende friværdi i ejendommen. Hertil kommer værdistigningen på selve ejendommen.
 
Når investorerne på et givet tidspunkt, typisk efter ca. 10 år, beslutter at sælge ejendommen, deles opsparingen mellem investorerne. Salg med avance medfører en endelig beskatning, som investorerne skal svare af deres udloddede opsparing.

Udbyder er typisk med hele vejen i forløbet og bistår også gerne ved salget af ejendommen.Essensen er, at det akkumulerede driftsoverskud samt den forventede værdistigning på ejendommen sammen genererer en opsparing, der ved salg fordeles mellem investorerne. 

 

Hvorfor investere i et skatteprojekt?

K/S’er er selskaber med en ejerkreds på op til ti mand. Ved at investere i et K/S får du del i ejendommens løbende afkast og værdistigning uden anden hæftelse end din andel. Foruden det løbende afkast giver selskabsformen dig mulighed for at fratrække ejendommens afskrivninger direkte i topskatten.    Ejendomsinvestering er særdeles velegnet til langsigtet opsparing som f.eks. pension, fordi fast ejendom som minimum følger den generelle prisudvikling og derfor er inflationssikret. I kraft af ejendommens driftsresultat opspares der en væsentlig formue i ejendommen, der kommer til udbetaling ved salg af ejendommen. Mange investorer har desuden høstet store gevinster efter markante værdistigninger på deres ejendom.Ved at investere i et skatteprojekt, har du en stor sikkerhed for din investerings fremtidige udvikling, hvilket gør, at du kan planlægge langsigtet. Som investor ser du således frem til en betragtelig opsparing efter 10, 15 eller 20 år, når ejendommen afhændes. Samtidig giver investeringen betydelige skattefradrag med det samme.Ved at investere i et skatteprojekter fremtidssikrer du din opsparing.

Skattefordel:

Endvidere skal nævnes, at investorerne opnår en skattefordel undervejs i forløbet. Det skyldes retten til at foretage bygningsmæssige afskrivninger på erhvervsejendomme på maks. 5 % (4 % fra 2008) af købssummen om året i 20 år. Der er imidlertid tale om en udskydelse af skatten, da 90 % af afskrivningerne genbeskattes ved salg af ejendommen.Investering i erhvervsejendomme er en langsigtet investering med et godt afkast og begrænset risiko. Et rigtigt godt supplement til rate- og kapitalpensioner.Historisk set har investering i fast ejendom givet et højt og stabilt afkast. Mindre risiko end ved andre investeringsformerI år med økonomisk uro har det vist sig, at risikoen ved andre investeringsformer kan være særdeles høj. Det er derfor klogt at holde en del af formuen i fast ejendom. Hertil kommer, at investering i fast ejendom kan være en god pensionsopsparing. Traditionelle pensionsordninger mindsker rådighedsbeløbet. Det gør investering i fast ejendom ikke.Begrænset personlig hæftelseI et kommanditselskab kan du som investor deltage med en begrænset personlig hæftelse. Desuden har du mulighed for at bruge afskrivninger i kommanditselskabet som fradrag på din personlige eller din virksomheds selvangivelse. Endelig gør et kommanditselskab det muligt, også for private, at investere i større og attraktive ejendomme. 

Hvem henvender skatteprojekter sig til?
Den højtlønnede investor - skattefradragene

Højtlønnede danske lønmodtagere, der ikke har mulighed for fradrag i den personlige indkomst, betaler en høj skat,idet de udover 8% arbejdsmarkedsbidrag af bruttolønnen, også betaler 15% ekstra skat af den indkomst, der liggerudover marginal-skattegrænsen på ca. kr. 327.000 (2007). Den højtlønnede vil tydeligt se resultatet nederst på lønsedlen. Gennem investering i en afskrivningsberettiget ejendom kan investor få fradrag helt oppe i sin personlige indkomst (efter ambi) og således få en skattebesparelse på ca. 60% af fradraget.Investor går skattemæssigt ind i ”virksomhedsordningen”, hvor det skattemæssige årsresultatet af virksomhedentillægges eller fradrages i den personlige indkomst. Ejendommens driftsresultat skulle gerne være positivt, menskattebesparelsen opstår primært som følge af, at de danske skatteregler tillader 5% lineær afskrivning på ejendommen i 20 år. Fra 1. januar 2008 ændret til 4% over 25 år.

Krav til indkomst og formue
Til hvert enkelt projekt fastsættes et minimumskrav til indkomst og formue. Det ligger i størrelsesordenen fra 600.000 kr. i personlig årlig indkomst og fra 1 mio. kr. i formue (f.eks. i form af værdipapirer, friværdi i fast ejendom mv.). Til de helt store projekter kan det være væsentligt større beløb. 

Hvordan kommer jeg videre?
Finder du ovennævnte information interessant, anbefaler vi at du klikker på: "Investeringsprojekter", "Find udbyder", og evt kontakter udbyderne for en snak. Sammen kan I afdække om det er noget som du skal investere i.

Held og lykke med investeringerne.

Mvh BoligUdland