Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 443

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 443

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 445

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 445

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 453

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 453

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 455

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 455

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 462

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 462

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 464

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 464

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 471

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 471

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 473

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 473

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 480

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 480

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 482

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 482

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 489

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 489

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 491

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 491

Warning: Parameter 1 to wp_default_scripts() expected to be a reference, value given in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-includes/plugin.php on line 579

Warning: Parameter 1 to wp_default_styles() expected to be a reference, value given in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-includes/plugin.php on line 579
RÅD & FINANS - boligudland

RÅD & FINANS

Skatteforhold og Jura

Det er blevet mere og mere almindeligt for danskere at købe feriebolig i udlandet, men ikke alle købere er opmærksomme på, at udenlandske ferieboliger er skattepligtige i Danmark. Personer med fast bopæl i Danmark, er omfattet af globalindkomstprincippet. Det betyder at disse personer også er skattepligtige af indkomster fra udlandet. En udenlandsk feriebolig beskattes i Danmark efter samme regler som en dansk feriebolig. Generelt om beskatning Personer, der har fast bopæl i Danmark, skal beskattes af udenlandkse ferieboliger efter de samme regler som gælder for danske ferieboliger Det betyder at der normalt skal betales dansk ejendomsværdiskat og at udlejningsindtægter er skattepligtige Der skal også ske beskatning af fri sommerbolig for hovedaktionære og personale. Gode råd: • Husk at medtage den udenlandske ejendom på den danske selvangivelse • Vedlæg dokumentationen for skat der er betalt i udlandet • Køb af en udenlandsk feriebolig bør ske i personlig regi Told og Skat har udarbejdet en pjece, som indeholder de skatteregler, der har relevans for folk, der ejer og evt. udlejer fast ejendom i udlandet, dvs. hus, sommerhus, fritidshus eller ejerlejlighed. Skattereglerne er gældende for personer, der er fuldt skattepligtig til Danmark, hvilket er tilfældet, såfremt man har bopæl i Danmark. Pjecen kan fås i trykt form hos skattecentrene, borgerbetjeningen i kommunerne og på mange biblioteker.  Vær i den forbindelse opmærksom på at en forbruger, som fortryder et køb kan hæve dette uden anden grund end det at han fortryder. Der er regler om uoverensstemmelser. Efter Lugano-konventionen har forbrugeren fået den beskyttelse at en eventuel sag skal rejses der hvor forbrugeren bor. Altså: selvom forbrugeren har været i udlandet og indgået aftale med en sælger, kan han ikke risikere at blive sagsøgt i udlandet. Undtaget fra dette er imidlertid såkaldt “fast ejendoms værneting” det vil sige tvister knyttet direkte til ejendommen. Disse sager skal fortsat føres ved den domstol hvor ejendommen ligger. Dette uanset om sælgeren er en stor professionel bygherre og den danske køber en forbruger. Forbrugeren har - efter europæisk ret - for nylig fået en meget stærkere position, så nu vil det vise sig hvordan disse regler vil udarte sig i praksis i fremtiden. Det usikre punkt er, i hvilken grad domstolen i de europæiske lande vil acceptere retsafgørelser fra andre lande. Ejendomsværdiskat: Har man hus, sommerhus, fritidshus eller ejerlejlighed i udlandet, skal SKAT informeres herom, idet man betale ejendomsværdiskat i Danmark Ejendomsværdiskatten beregnes på baggrund af ejendommens handelsværdi. Der betales 1 pct. af de første 3.040.000 kr. og 3 pct. af overskydende beløb. Imidlertid gælder der andre regler, hvis man eksempelvis bor i Grækenland eller har købt boligen via et selskab i Danmark. Vær opmærksom på at ejendomsværdiskatten, ved delvis udlejning, bliver nedsat forholdsmæssigt for udlejeperioden.(se mere under punket: Skat af lejeindtægter ) Danmark og Grækenland har indgået aftale til undgåelse/lempelse af dobbeltbeskatning. Den skat, der skal betales i Danmark lempes efter creditprincippet, hvilket betyder at den danske skat beregnes efter fradrag af den i Grækenland betalte skat. Skat af lejeindtægter: Udlejningsindtægter er skattepligtige i Danmark, hvorfor ejerskab af en given bolig i udlandet skal indberettes til SKAT. Hvis man selv benytter boligen i nogle perioder og lejer det ud i andre, kan det skattemæssige overskud ved udlejningen opgøres på to forskellige måder: A. 40 procent-reglen Denne regel er den mest anvendte. Reglen giver et bundfradrag på 7.000 kr., og man kan trække 40 procent fra det resterende beløb, inden beløbet medtages på selvangivelsen. Det er ikke muligt at foretage andre skattemæssige fradrag, og lejernes betaling for el, gas, varme, telefon mv. skal medregnes særskilt som indtægt. Herunder vises et eksempel på anvendelse af 40 procent-reglen: Lejeindtægt 29.000 Betaling for el, gas, varme, telefon mv. 1.000 Bruttolejeindtægt 30.000 Bundfradrag -7.000 23.000 40 procent-fradrag -9.200 Til beskatning (kapitalindkomst) 13.800 Bundfradraget må ikke overstige bruttolejeindtægten, så udlejningen kan ikke give et skattemæssigt underskud. Ejeren skal betale ejendomsværdiskat for hele året - altså også for den periode boligen er udlejet. B. Regnskabsmæssig opgørelse Ved anvendelse af den regnskabsmæssige opgørelse betales skat af hele lejeindtægten. Samtidig kan man få fradrag for mange udgifter, også udgifter til vedligeholdelse af hus, inventar og indbo, som vedrører den periode, hvor boligen har været udlejet. Fradraget kan ikke være større end lejeindtægten, så udlejningen kan heller ikke give underskud med denne model. Overskuddet ved udlejning skal medtages som kapitalindkomst, og der skal betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen ikke har været udlejet. Det er muligt at skifte fra at anvende 40 procent-reglen til at anvende den regnskabsmæssige opgørelse. Anvendes den regnskabsmæssige opgørelse, kan man ikke senere overgå til at anvende 40 procent-reglen. Skatteberegning: Som nævnt skal et overskud ved udlejning af boligen efter begge ovenstående modeller medtages som kapitalindkomst. Renteudgifter kan imidlertid modregnes i kapitalindkomsten - det gælder både renteudgifter vedr. fritidshuset og al anden gæld. Det kan betyde ganske mange penge, idet en positiv kapitalindkomst beskattes med helt op til 59 procent, mens værdien af negativ kapitalindkomst (for eksempel en nettorenteudgift) nedsættes løbende, så den i 2004 har en skatteværdi på cirka 32 procent - altså en forskel på dette tidspunkt på cirka 27 procent. Hvis ejeren af boligen i ovenstående eksempel, hvor der er et overskud på kr. 13.800, ikke har fradrag i sin kapitalindkomst (for eksempel renteudgifter), og samtidig har et indkomstniveau, hvor der skal betales topskat, vil overskuddet altså udløse en skat på op til 59 procent eller kr. 8.142. Hvis han derimod har en samlet negativ kapitalindkomst (for eksempel renteudgifter der overstiger overskuddet ved udlejning), betyder reglen, at overskuddet kan 'modregnes' i renteudgiften, og at der - i 2004 - reelt kun betales cirka 32 procent eller cirka kr. 4.416. I eksemplet vil der altså være en forskel på cirka kr. 4.400. Kun udlejning: Hvis boligen kun benyttes til udlejning opgøres overskuddet som for andre udlejningsejendomme, og overskuddet medtages på selvangivelsen som personlig indkomst Skat af avance: En eventuel avance i forbindelse med salg af en græsk ejendom er endvidere i Danmark skattefri på samme vilkår som, hvis ejendommen var beliggende i Danmark. Der skal således ikke betales dansk skat af ejendomme, der er omfattet af  ”sommerhus-reglen”, hvilket er tilfældet, hvis boligen har været benyttet til privat formål for ejeren eller dennes husstand. Skattefriheden gælder dog ikke for næringsdrivende inden for handel med fast ejendom. Hvorvidt en fortjeneste ved salg af ferieboligen skal beskattes i boligens hjemland, afhænger af landets interne regler. Hvis fortjenesten beskattes i udlandet, berettiger det ikke til nedslag i den danske skat, hvis fortjenesten er skattefri efter danske regler. Se mere under punket : Køb via selskab. Ejendomsskat: Der betales ikke ejendomsskat i Grækenland. Køb via selskab: Ved køb af en udenlandsk feriebolig via et selskab skal der kun ske dansk selskabsbeskatning af den udenlandske feriebolig, hvis selskabet har valgt international sambeskatning. Uanset om den udenlandske feriebolig er undergivet dansk selskabsbeskatning eller ej, vil købet af ferieboligen dog normalt have skattemæssige konsekvenser for selskabets hovedaktionærer m.fl. Når et selskab køber en feriebolig, som stilles til rådighed for hovedaktionæren m.fl. er der tale om et skattepligtigt personalegode. Den skattepligtige værdi af fri feriebolig udgør en procentdel af boligens værdi pr. uge uafhængig af, hvornår boligen benyttes. For ugerne 22 – 34 er det 0,5 % pr. uge. Den skattepligtige værdi er 16,25 % på årsbasis. For udenlandske ejendomme beregnes værdi af fri feriebolig på basis af en skønnet handelsværdi primo året. Hovedaktionærer beskattes af rådigheden over en feriebolig, og ikke kun af den faktiske anvendelse. Hovedaktionærer, der kan disponere over en feriebolig i hele året, beskattes med 16,25 % af boligens værdi. Hovedaktionærer kan dog få nedslag i beskatningen, hvis ferieboligen udlejes eller stilles til rådighed for ikke – nærtstående personer. En udlejning eller et udlån af ferieboligen til selskabets personale i eksempelvis fem uger i højsæsonen vil medføre en nedsættelse af den skattepligtige værdi fra 16,25 % til 13,75 % ( 5 x 0,5  % ) Hvis to hovedaktionærer deler en feriebolig, deles den skattepligtige værdi af fri feriebolig på helårsbasis mellem de 2 hovedaktionærer. Beskatning ud fra en rådighedsbetragtning kan undgås, hvis minimum fem aktionærer stifter et selskab, hvis formål udelukkende er at eje en udenlandsk feriebolig. Ingen af aktionærerne er ansat i selskabet og er derfor ikke hovedaktionærer, forudsat at ingen af aktionærerne er ægtefæller eller beslægtede i op eller nedstigende linje. Hvis disse betingelse er opfyldt, skal den enkelte aktionær kun beskattes af sin faktiske brug af sommerboligen. En hovedaktionær beskattes ikke med den fulde skattepligtige værdi på 16,25 %, hvis der er tale om en personaleferiebolig. En personaleferiebolig er en bolig, som selskabet stiller til rådighed for personalet og som anvendes af personalet i minimum 13 uger om året, hvoraf mindst 8 uger skal ligge i højsæsonen dvs ugerne 22-34. Det er en betingelse at personalet ikke har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform (typisk direktører ) og at de ikke nærtstående til selskabets hovedaktionær. En hovedaktionærs brug af en personaleferiebolig beskattes på samme måde som de øvrige medarbejderes brug, dvs kun beskatning af de uger hvor hovedaktionæren rent faktisk benytter boligen. Reglerne om beskatning af medarbejdere og hovedaktionærer gælder uanset om personaleferieboligen købes igennem et dansk eller udenlandsk selskab. BoligUdland gør opmærksom på, at ovenstående information alene er udarbejdet som en generel vejledning, uden fokus på konkrete og individuelt forskelligartede forhold. BoligUdland anbefaler derfor altid, at man for en mere individuel og specifik tilpasset rådgivning kontakter professionelle rådgivere vedrørende ovenstående emner. Måtte du opdage en fejl eller have tilføjelser, vil vi være meget taknemmelige, hvis du skriver en mail tilinfo@boligudland.dk. Vi vil herefter, så hurtigt som muligt, undersøge og rette denne.

Edit This