Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 443

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 443

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 445

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 445

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 453

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 453

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 455

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 455

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 462

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 462

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 464

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 464

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 471

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 471

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 473

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 473

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 480

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 480

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 482

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 482

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 489

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 489

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 491

Warning: A non-numeric value encountered in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-content/themes/realproperty-child/functions.php on line 491

Warning: Parameter 1 to wp_default_scripts() expected to be a reference, value given in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-includes/plugin.php on line 579

Warning: Parameter 1 to wp_default_styles() expected to be a reference, value given in /var/www/boligudland.dk/public_html/wp-includes/plugin.php on line 579
RÅD & FINANS - boligudland

RÅD & FINANS

Skatteforhold og Jura

Det er blevet mere og mere almindeligt for danskere at købe feriebolig i udlandet, men ikke alle købere er opmærksomme på, at udenlandske ferieboliger er skattepligtige i Danmark. Personer med fast bopæl i Danmark, er omfattet af globalindkomstprincippet. Det betyder at disse personer også er skattepligtige af indkomster fra udlandet. En udenlandsk feriebolig beskattes i Danmark efter samme regler som en dansk feriebolig. Generelt om beskatning: Personer, der har fast bopæl i Danmark, skal beskattes af udenlandske ferieboliger efter de samme regler som gælder for danske ferieboliger Det betyder at der normalt skal betales dansk ejendomsværdiskat og at udlejningsindtægter er skattepligtige Der skal også ske beskatning af fri sommerbolig for hovedaktionærer og personale. Gode råd: - Husk at medtage den udenlandske ejendom på den danske selvangivelse - Vedlæg dokumentationen for skat der er betalt i udlandet - Køb af en udenlandsk feriebolig bør ske i personlig regi I Kroatien er følgende fritaget for beskatning: ·         Pensionsudbetalinger fra udlandet ·         Renteindtægter fra kroatiske og udenlandske bankkonti ·         Aktieudbytte og aktieavance ·         Udbetalinger fra en række forsikringer ·         Fortjeneste på visse finansielle aktiver, hvis det ikke er at betragte som hovederhverv Told og Skat har udarbejdet en pjece, som indeholder de skatteregler, der har relevans for folk, der ejer og evt. udlejer fast ejendom i udlandet, dvs. hus, sommerhus, fritidshus eller ejerlejlighed. Skattereglerne er gældende for personer, der er fuldt skattepligtig til Danmark, hvilket er tilfældet, såfremt man har bopæl i Danmark. Pjecen kan fås i trykt form hos skattecentrene, borgerbetjeningen i kommunerne og på mange biblioteker. Du kan også finde en online udgave ved at følge dette link Ejendomsværdiskat: Har man hus, sommerhus, fritidshus eller ejerlejlighed i udlandet, skal SKAT informeres herom, idet man betale ejendomsværdiskat i Danmark hvis man har købt som privatperson. Har man købt boligen igennem et firma, så er man fritaget for ejendomsværdiskat Ejendomsværdiskatten beregnes på baggrund af ejendommens handelsværdi. Der betales 1 pct. af de første 3.040.000 kr. og 3 pct. af overskydende beløb. Imidlertid gælder der andre regler, hvis man eksempelvis bor i Kroatien eller har købt boligen via et selskab i Danmark. Vær opmærksom på at ejendomsværdiskatten, ved delvis udlejning, bliver nedsat forholdsmæssigt for udlejeperioden. ( se mere under punket:  Skat af lejeindtægter ) Danmark og Kroatien har indgået aftale til undgåelse/lempelse af dobbeltbeskatning. Den skat, der skal betales i Danmark lempes efter creditprincippet, hvilket betyder at den danske skat beregnes efter fradrag af den i Kroatien betalte skat. Skat af lejeindtægter: Udlejningsindtægter er skattepligtige i Danmark, hvorfor ejerskab af en given bolig i udlandet skal indberettes til SKAT. Udlejning og beskatning: Hvis man selv benytter boligen i nogle perioder og lejer det ud i andre, kan det skattemæssige overskud ved udlejningen opgøres på to forskellige måder: A. 40 procent-reglen Denne regel er den mest anvendte. Reglen giver et bundfradrag på 7.000 kr., og man kan trække 40 procent fra det resterende beløb, inden beløbet medtages på selvangivelsen. Det er ikke muligt at foretage andre skattemæssige fradrag, og lejernes betaling for el, gas, varme, telefon mv. skal medregnes særskilt som indtægt. Herunder vises et eksempel på anvendelse af 40 procent-reglen: Lejeindtægt 29.000 Betaling for el, gas, varme, telefon mv. 1.000 Bruttolejeindtægt 30.000 Bundfradrag -7.000 23.000 40 procent-fradrag -9.200 Til beskatning (kapitalindkomst) 13.800 Bundfradraget må ikke overstige bruttolejeindtægten, så udlejningen kan ikke give et skattemæssigt underskud. Ejeren skal betale ejendomsværdiskat for hele året - altså også for den periode boligen er udlejet. B. Regnskabsmæssig opgørelse Ved anvendelse af den regnskabsmæssige opgørelse betales skat af hele lejeindtægten. Samtidig kan man få fradrag for mange udgifter, også udgifter til vedligeholdelse af hus, inventar og indbo, som vedrører den periode, hvor boligen har været udlejet. Fradraget kan ikke være større end lejeindtægten, så udlejningen kan heller ikke give underskud med denne model. Overskuddet ved udlejning skal medtages som kapitalindkomst, og der skal betales ejendomsværdiskat for den periode, hvor boligen ikke har været udlejet. Det er muligt at skifte fra at anvende 40 procent-reglen til at anvende den regnskabsmæssige opgørelse. Anvendes den regnskabsmæssige opgørelse, kan man ikke senere overgå til at anvende 40 procent-reglen. Skatteberegning: Som nævnt skal et overskud ved udlejning af boligen efter begge ovenstående modeller medtages som kapitalindkomst. Renteudgifter kan imidlertid modregnes i kapitalindkomsten - det gælder både renteudgifter vedr. fritidshuset og al anden gæld. Det kan betyde ganske mange penge, idet en positiv kapitalindkomst beskattes med helt op til 59 procent, mens værdien af negativ kapitalindkomst (for eksempel en nettorenteudgift) nedsættes løbende, så den i 2004 har en skatteværdi på cirka 32 procent - altså en forskel på dette tidspunkt på cirka 27 procent. Hvis ejeren af boligen i ovenstående eksempel, hvor der er et overskud på kr. 13.800, ikke har fradrag i sin kapitalindkomst (for eksempel renteudgifter), og samtidig har et indkomstniveau, hvor der skal betales topskat, vil overskuddet altså udløse en skat på op til 59 procent eller kr. 8.142. Hvis han derimod har en samlet negativ kapitalindkomst (for eksempel renteudgifter der overstiger overskuddet ved udlejning), betyder reglen, at overskuddet kan 'modregnes' i renteudgiften, og at der - i 2004 - reelt kun betales cirka 32 procent eller cirka kr. 4.416. I eksemplet vil der altså være en forskel på cirka kr. 4.400. Kun udlejning : Hvis boligen kun benyttes til udlejning opgøres overskuddet som for andre udlejningsejendomme, og overskuddet medtages på selvangivelsen som personlig indkomst Det er ikke umiddelbart en model, vi kan anbefale, idet der er særdeles restriktive regler vedr. privat anvendelse af boligen ligesom nødvendige tilladelser godkendelser fra miljømyndigheder kan være vanskelige at opnå. Skat af avance: Hvis ejendommen sælges indenfor 3 år efter købet, betales der en skat på 35% af fortjenesten, efter 3 år er eventuel fortjeneste ved salg af ejendommen skattefri.Hvis man sælger mere end 3 ejendomme indenfor en periode på 5 år, så vil en eventuel gevinst blive betragtet som skattepligtig. Ejendomsskat: Betales en gang og er på 5 % af handelssummen Køb via selskab: Ved køb af en udenlandsk feriebolig via et selskab skal der kun ske dansk selskabsbeskatning af den udenlandske feriebolig, hvis selskabet har valgt international sambeskatning. Uanset om den udenlandske feriebolig er undergivet dansk selskabsbeskatning eller ej, vil købet af ferieboligen dog normalt have skattemæssige konsekvenser for selskabets hovedaktionærer m.fl. Når et selskab køber en feriebolig, som stilles til rådighed for hovedaktionæren m.fl. er der tale om et skattepligtigt personalegode. Den skattepligtige værdi af fri feriebolig udgør en procentdel af boligens værdi pr. uge uafhængig af, hvornår boligen benyttes. For ugerne 22 – 34 er det 0,5 % pr. uge. Den skattepligtige værdi er 16,25 % på årsbasis. For udenlandske ejendomme beregnes værdi af fri feriebolig på basis af en skønnet handelsværdi primo året. Hovedaktionærer beskattes af rådigheden over en feriebolig, og ikke kun af den faktiske anvendelse. Hovedaktionærer, der kan disponere over en feriebolig i hele året, beskattes med 16,25 % af boligens værdi. Hovedaktionærer kan dog få nedslag i beskatningen, hvis ferieboligen udlejes eller stilles til rådighed for ikke – nærtstående personer. En udlejning eller et udlån af ferieboligen til selskabets personale i eksempelvis fem uger i højsæsonen vil medføre en nedsættelse af den skattepligtige værdi fra 16,25 % til 13,75 % ( 5 x 0,5  % ) Hvis to hovedaktionærer deler en feriebolig, deles den skattepligtige værdi af fri feriebolig på helårsbasis mellem de 2 hovedaktionærer.  Beskatning ud fra en rådighedsbetragtning kan undgås, hvis minimum fem aktionærer stifter et selskab, hvis formål udelukkende er at eje en udenlandsk feriebolig. Ingen af aktionærerne er ansat i selskabet og er derfor ikke hovedaktionærer, forudsat at ingen af aktionærerne er ægtefæller eller beslægtede i op eller nedstigende linje. Hvis disse betingelse er opfyldt, skal den enkelte aktionær kun beskattes af sin faktiske brug af sommerboligen. En hovedaktionær beskattes ikke med den fulde skattepligtige værdi på 16,25 %, hvis der er tale om en personaleferiebolig. En personaleferiebolig er en bolig, som selskabet stiller til rådighed for personalet og som anvendes af personalet i minimum 13 uger om året, hvoraf mindst 8 uger skal ligge i højsæsonen dvs ugerne 22-34. Det er en betingelse at personalet ikke har væsentlig indflydelse på egen aflønningsform (typisk direktører ) og at de ikke nærtstående til selskabets hovedaktionær. En hovedaktionærs brug af en personaleferiebolig beskattes på samme måde som de øvrige medarbejderes brug, dvs kun beskatning af de uger hvor hovedaktionæren rent faktisk benytter boligen. Reglerne om beskatning af medarbejdere og hovedaktionærer gælder uanset om personaleferieboligen købes igennem et dansk eller udenlandsk selskab. BoligUdland gør opmærksom på, at ovenstående information alene er udarbejdet som en generel vejledning, uden fokus på konkrete og individuelt forskelligartede forhold. BoligUdland anbefaler derfor altid, at man for en mere individuel og specifik tilpasset rådgivning kontakter professionelle rådgivere vedrørende ovenstående emner. Måtte du opdage en fejl eller have tilføjelser, vil vi være meget taknemmelige, hvis du skriver en mail tilinfo@boligudland.dk. Vi vil herefter, så hurtigt som muligt, undersøge og rette denne.     · Pension Payments from abroad · Interest income from Croatian and foreign bank accounts · Dividends and capital gains · Payments from a number of insurances · Gain on certain financial assets if it is not to be considered as main Customs and Tax Administration has prepared a booklet containing the tax rules that are useful for people who own and possibly. rent real estate abroad, ie house, cottage, vacation home or condominium. The tax applies to persons who are fully taxable in Denmark, which is the case if you reside in Denmark. The leaflet is available in printed form at the tax centers, citizen services in municipalities and at many libraries. You can also find an online version by following this  link Property value: If you house, holiday home, vacation home or condominium abroad, SKAT informed as to pay property in Denmark if you have purchased as a private person. If you have bought the property through a company, you are exempt from property tax , property value tax is calculated based on the property's market value. Paid 1 per cent. of the first 3,040,000 kr. and 3 per cent. excess amount. However, different rules apply if, for example living in Croatia or have purchased the property through a company in Denmark. Be aware that the real property tax, by partial letting, is reduced proportionately for rent period. (See more in punk: Tax on rental income) Denmark and Croatia have signed an agreement for the avoidance / reduction of double taxation. The tax payable in Denmark eased by credit principle, which means that the Danish tax is calculated after deducting the tax paid in Croatia.  Tax on rental income: Rental income is taxable in Denmark, why ownership of a given property abroad must be reported to tax authorities. Rental and taxation: If you yourself occupy the dwelling in some periods and rent it out to others, the fiscal surplus by letting calculated in two different ways: A. 40 percent rule This rule is the most used. The rule gives a basic allowance of 7,000 kr., And to draw 40 percent of the remaining amount for the amount to be included on the tax return. It is not possible to make any other tax deduction, and the tenants pay for electricity, gas, heating, telephone, etc. must be counted separately as income. Below is an example of using the 40 percent rule: Rental income 29,000 Payment for electricity, gas, heating, telephone, etc. 1,000 Gross rental income 30,000 Basic allowance -7,000 23,000 40 percent deduction -9200 For taxation (capital) 13,800 The basic allowance may not exceed the gross rental income, so the rental can not give a tax loss. The owner must pay property value for the whole year - that is also for the period the property is rented. B. Carrying inventory Using the accounting inventory paid tax on all rental income. At the same time, you can deduct many expenses, including the cost of maintenance of the house, furniture and works of art relating to the period when the property has been rented. The deduction may not exceed the rental income, so the rental can not make losses with this model. The surplus of rental should be included as capital, and to be paid property tax for the period in which the property has been unoccupied. It is possible to switch from using the 40 percent rule to apply the accounting inventory. Applying the accounting inventory, you can not later change to use the 40 percent rule. Tax Calculation: As mentioned, a surplus of rental property by both of the above models are included as capital. Interest payments, however, can be offset against capital income - both interest expenses relating. recreational dwelling and all other debt. It can mean quite a lot of money as a positive capital income is taxed at up to 59 percent, while the value of negative capital (for example, a net interest expense) is reduced continuously, so in 2004 it has a tax value of about 32 percent - a discrepancy of this time of approximately 27 percent. If the owner of the property in the example above, where there is a surplus of kr. 13,800, not less in its investment income (eg interest), while maintaining a level of income which must be paid the top tax rate, the surplus thus trigger a tax of up to 59 percent or kr. 8142. Or if he has an overall negative capital income (such as interest expenses in excess profits by renting), the rule means that profits can 'offset' in interest cost, and that - in 2004 - in fact only paid about 32 percent or approximately kr. 4,416. In the example, there will therefore be a difference of approximately kr. 4,400.  Only Rent  : If the home is used only for rental calculated the profit as for other rental properties, and the proceeds are included on the tax return as personal income It is not just a model, we can recommend, as there are very strict rules regarding. private use of the property as necessary permits approval from environmental authorities may be difficult to achieve. Tax on profits: If the property is sold within 3 years of purchase tax, a tax of 35% of the profit, after 3 years, any profit from the sale of the property tax .If you sell more than 3 properties within a period of 5 years, then any gain will be considered as taxable. property tax: Payable once and is 5% of trade sum  Buy in company: When buying a foreign holiday through a company shall only require Danish corporation of the foreign holiday, if the company has chosen international joint taxation. Whether the foreign holiday is subject to Danish corporation or not, the purchase of property, however, usually have tax implications for the company's main shareholders, etc. When a company buys a holiday home that is made ​​available to the majority shareholder, etc. these are a taxable fringe benefit.     The taxable value of a holiday is a percentage of the property value per. week independent of when the occupation.For weeks 22-34 is 0.5% per year. week. The taxable value is 16.25% on an annual basis. For foreign properties calculated value of free accommodation on the basis of an estimated market value at the beginning of the year. Principal shareholders are taxed on the availability of a holiday home, and not only on actual usage. Main Shareholders can dispose of a holiday home throughout the year, are taxed at 16.25% of the property value. Main Shareholders may obtain reductions in tax if property leased or made ​​available to non - related persons. A rental or lending of property to the company's staff in eg five weeks in high season will lead to a reduction in the taxable value from 16.25% to 13.75% (5 x 0.5%) If two major shareholders share a holiday home, divided the taxable value of a holiday on an annual basis between the two main shareholders. Taxation from an available account can be avoided if a minimum of five shareholders joining a company whose sole purpose is to own a foreign holiday. None of the shareholders is employed with the company and is not the main shareholders, provided that none of the shareholders are spouses or relatives in the ascending or descending line. If this condition is met, the individual shareholders are taxed only on their actual use of the summer house. A major shareholder is not taxed at the full taxable value of 16.25%, in the case of a staff accommodation. A staff holiday home is a home, which the company makes available to staff and used by the staff in a minimum of 13 weeks a year, of which at least 8 weeks must be in high season ie weeks 22-34. It is a condition that the staff did not have a material impact on their remuneration form (typically directors) and are not related to the company's principal shareholder. A major shareholder using a staff holiday taxed in the same way as the other employees use ie only the taxation of the weeks in which the main shareholder actually occupy the dwelling. The rules on the taxation of employees and major shareholders regardless of whether staff property bought through a Danish or foreign company. Property Abroad makes note that the above information alone has been prepared as a general guide, without focusing on specific and individually diverse conditions. Property Abroad always recommend that one for a more individual and specific customized advice contact professional advisors regarding the above topics. May you discover an error or to have additions, we will be very grateful if you write an email to info@boligudland.dk.  We will, as quickly as possible, investigate and correct this.

Edit This